A 3ª Turma do STJ definiu que caução locatícia é direito real de garantia em concurso singular de credores.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em situações de concorrência entre credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário preferência na venda do imóvel penhorado.
Além disso, a decisão ressaltou a importância da fiança locatícia como mecanismo de segurança nas relações locatícias, garantindo o cumprimento das obrigações contratuais e protegendo os interesses das partes envolvidas.
Cautela, locatícia: Garantia Real na Expropriação Imóvel
Segundo o desdobramento do caso em questão, foi instaurada uma demanda de execução na qual o demandante almejava satisfazer seu crédito mediante a expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. Contudo, uma empresa do ramo imobiliário, também credora, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando prioridade no recebimento, argumentando que o bem penhorado havia sido oferecido como caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O tribunal de primeira instância favoreceu a imobiliária, porém o acórdão proferido em segunda instância reverteu a decisão ao entender que a caução locatícia constitui uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso apresentado ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a empresa imobiliária pleiteou o reconhecimento da prioridade, sustentando que a caução locatícia tem o poder de estabelecer um direito real de garantia e, por conseguinte, preferência nos créditos provenientes da penhora.
Em sua análise, a ministra Nancy Andrighi, do STJ, ressaltou que, embora a caução não esteha elencada como um dos direitos reais no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, como ocorreu no caso em questão, ela adquire um efeito de garantia real, assemelhando-se a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em cenários de concurso singular de credores, em razão de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca’, complementou a ministra.
A relatora enfatizou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem a prerrogativa de exigir caução como garantia, sendo que, se essa for oferecida na forma de imóvel, deve ser devidamente averbada na respectiva matrícula.
Apesar das divergências doutrinárias quanto à viabilidade de estabelecer garantia real por meio de averbação, a ministra explicou que o próprio artigo 108 do CC contempla as exceções em que a legislação determina o contrário.
‘Dessa maneira, conclui-se que, mesmo que a caução tenha sido averbada apenas marginalmente na matrícula, seu efeito em bens imóveis deve equiparar-se ao de uma hipoteca, a menos que seja expressamente especificado como anticrese’, ressaltou.
Essas considerações foram extraídas do julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.123.225 pelo STJ.
Fonte: © Conjur
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